최근 다시 주택 구입을 검토하는 사람들이 늘고 있습니다. 대출을 받지 않고 인수하면 가장 좋겠지만 대부분은 주택담보대출을 받아서 인수될 것 같아요.주택담보대출은 다양한 규제로 자고 처음 보는 낯선 용어로 제한이 걸려 알기 어렵다는 문제가 있습니다.모든 용어를 알 필요는 없지만 대표적인 용어는 알고 있으면 도움이 됩니다. 주택담보대출에서 가장 중요한 용어 중 3가지는 LTV DSR DTI입니다. LTV란
먼저 LTV의 의미는 론 투 밸류라티오의 약자로 주택을 담보로 돈을 빌릴 때 인정받는 자산가치 비율을 의미합니다.용어 설명만 봐서는 무슨 뜻인지 어렵지만 가장 직관적이고 쉽게 이해할 수 있는 수치로 집값 대비 주택담보대출이 얼마인가? 이것으로 끝입니다.
LTV 계산방법을 간단히 식으로 표현해보면 담보대출금액/주택가액*100 = LTV%가 됩니다.주택담보대출 LTV는 일반적으로 70%까지 허용되며 규제 등에 따라 이 수치가 줄어드는 게 일반적입니다.예를 들어 6억 아파트를 인수하는 데 LTV 제한이 70%라면 6억의 70%인 4.2억원까지 대출이 가능하다는 의미입니다.결국 가장 중요한 것은 집값입니다. 주택가격은 제 매매가격이 아니라 KB시세처럼 공식적인 수치로 계산됩니다. DSR의 의미
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DSR의 의미는 Debt Service Ratio의 약자로 총부채원리금상환비율입니다. 연소득에서 각종 금융부채의 연간 원리금 상환액이 차지하는 비중을 의미합니다.DSR이 최근 논란이 되는 이유는 목돈이 있어도 소득이 없거나 낮으면 DSR 계산치가 너무 낮아 대출을 받을 수 없기 때문입니다. 담보물이 확실해 모아둔 현금으로 이자를 낼 수도 있지만 이런 환경이 완전히 배제된 상황입니다.용클족이라고 불리는 사람들처럼 신용대출, 주택담보대출 등 인출할 수 있는 모든 대출을 끌어 집을 사는 사람들에게 치명적인 규제입니다.특히 DSR 때문에 LTV가 희석된다는 의견도 많은데요. 고금리 환경에서 수익이 매우 많지 않으면 LTV 한도가 차기 전 DSR부터 걸리기 때문에 대출의 최대 방해자입니다.
DSR계산방법은 연원리금상환액/연소득*100=DSR%입니다.모든 대출의 원리금 상환액을 합쳐서 계산하기 때문에 신용대출이 있는 분들은 DSR 한도가 특히 낮아집니다.
주택담보대출 DSR 계산기로 간단하게 DSR 계산을 해봤어요. 연소득 5천만원 직장인이 4억 금리 4% 360개월 기준으로 계산하면 총 원리금 상환액이 2100만원 나옵니다.2,135/5,000=42.71%가 나왔고 은행권 DSR 제한이 40%를 초과해 받을 수 없습니다. 그럼 금액을 줄이거나 상환기간을 늘려야 하는데요.예2처럼 주택담보대출 상환기간을 30년에서 40년으로 늘렸더니 DSR이 줄어 36%가 되었네요. 이걸로 받을 수 있게 됩니다.이렇게 DSR 한도에 걸린 경우 대출 기간을 늘리거나 대출 금액을 줄여야 합니다. DTI의 의미마지막으로 DTI의 의미는 Debt To Income의 약자입니다. 금융부채 상환능력을 소득으로 계산하여 대출한도를 정하는 계산비율입니다.DSR과 DTI의 차이점은 DSR은 주택담보대출을 제외한 모든 대출의 원리금을 합쳐 계산하는 계산방법이고, DTI는 완전히 주택담보대출 원리금 상환액만 계산한다는 것입니다.따라서 대출받는 입장에서는 DTI가 훨씬 유리한 조건입니다. DTI는 사실 그렇게 중요하지 않습니다. 왜 중요하지 않냐면 대부분의 대출은 DTI가 아닌 DSR로 계산되기 때문입니다.다만 이번 특례 보금자리론처럼 예외적으로 DSR 규제 없이 DTI만 보는 대출도 있으니 알아주셨으면 하는데요.이번 특례보금자리론은 신용대출과 같은 다른 대출의 원리금은 무시하고 보금자리론 자체만의 원리금 상환 비율만 보기 때문에 기존 대출이 많은 사람에게는 유리합니다.LTV, DSR, DTI에 대해 알아봤습니다. or 조건이 아닌 and 조건에서 두 가지 이상의 규제가 있으면 모두 충족해야 합니다.LTV 한도가 4억이 나와도 DSR 기준 40%를 넘으면 대출을 줄여야 하고, 반대로 DSR이 충족되더라도 LTV 한도 이상은 대출이 나오지 않습니다.많게는 3가지 DSR과 LTV 정도는 알고 있으면 자금 계획을 세울 때 큰 도움이 될 것 같습니다.